05.04.2019  | Update Immobilien & Bau 1/2019

Asset Deal: Keine Beurkundungspflicht bei GmbH-Beschlüssen




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Mit einem aktuell veröffentlichen Urteil hat der BGH (Urteil vom 8. Januar 2019 – II ZR 364/18) entschieden, dass § 179a AktG auf die Beschlussfassung bei der GmbH nicht analog anwendbar ist. Das Urteil dürfte erhebliche Auswirkungen für die Praxis, insbesondere für Asset Deals, bei denen eine GmbH die von ihr gehaltenen Immobilien veräußert, haben.

Während die Praxis bislang davon ausging, dass in einem solchen Fall der zustimmende Gesellschafterbeschluss in entsprechender Anwendung des § 179a AktG zwingend der notariellen Beurkundung bedarf, dürfte dies nach dem neuen Urteil des BGH nicht mehr erforderlich sein. 

Gegenstand des BGH-Urteils

In dem der Entscheidung des BGH zugrunde liegenden Fall beschlossen die beiden Gesellschafter einer GmbH die Auflösung der Gesellschaft. Sie beabsichtigten, die Betriebsimmobilie, welche das wesentliche Vermögen der Gesellschaft darstellte, im Rahmen der Liquidation zu veräußern. Dabei zeigten sowohl einer der beiden Gesellschafter der GmbH als auch ein Dritter Interesse am Erwerb der Betriebsimmobilie. Der andere Gesellschafter der GmbH veräußerte die Betriebsimmobilie jedoch an den Dritten. Die GmbH machte sodann gegen den Dritten die Zustimmung zur Löschung der Auflassungsvormerkung geltend. Zur Begründung ihres Anspruchs stützte sie sich insbesondere darauf, dass die Veräußerung der Betriebsimmobilie unwirksam sei, da hierzu gemäß § 179a AktG analog ein notariell beurkundeter Zustimmungsbeschluss der Gesellschafter erforderlich sei. Dieser Auffassung ist der BGH nunmehr entgegengetreten. 

Bisheriger Meinungsstand

Die herrschende Meinung in der Literatur, der sich die Praxis angeschlossen hat, ging davon aus, dass § 179a AktG auf die GmbH entsprechend anzuwenden sei. Nach § 179a AktG bedarf ein Vertrag, durch den sich eine Aktiengesellschaft zur Übertragung ihres ganzen Vermögens verpflichtet, eines notariell beurkundeten Beschlusses der Hauptversammlung. 

§ 179a AktG ist nicht auf die GmbH anwendbar

Der BGH stellte nunmehr klar, dass § 179a AktG auf die GmbH nicht analog anwendbar ist. Eine Analogie berücksichtige die grundlegenden Unterschiede zwischen der Verfassung einer Aktiengesellschaft, auf die § 179a AktG zugeschnitten sei, und derjenigen der GmbH nicht ausreichend. § 179a AktG stelle eine Ausnahmevorschrift zum Schutz der Aktionäre dar. Die Gesellschafter einer GmbH seien demgegenüber nicht in gleicher Weise schutzbedürftig. Sie könnten die Geschäftsführung der GmbH deutlich wirksamer bestimmen und kontrollieren, als die Aktionäre einer AG. Darüber hinaus verursache die von § 179a AktG angeordnete systemfremde Beschränkung der Vertretungsmacht im Außenverhältnis Rechtsunsicherheit und sei mit Haftungsrisiken verbunden. Diese im GmbH-Recht gesetzlich nicht vorgesehene Einschränkung des Rechtsverkehrs zu Lasten Dritter (vorliegend eines Käufers) - der BGH stellt hier insbesondere auf Rückabwicklungsgefahren bei Immobilienkaufverträgen ab - sei bei der GmbH nicht gerechtfertigt. Der Schutz der Gesellschafter der GmbH werde in Teilbereichen auf andere Weise gewahrt. 

Fazit

Verträge, bei denen eine GmbH ihr ganzes Vermögen - insbesondere Immobilien - überträgt, setzen zwar weiterhin einen zustimmenden Beschluss der Gesellschafterversammlung voraus. Allerdings muss dieser Beschluss nach der Klarstellung des BGH sowie den gesetzlichen Bestimmungen des GmbH-Rechts nicht mehr notariell beurkundet werden. Im GmbH-Recht sieht § 53 Abs. 2 Satz 1 GmbHG die notarielle Beurkundung eines Gesellschafterbeschlusses lediglich im Fall der Abänderung des Gesellschaftsvertrages vor. 

Für die Praxis dürfte die Entscheidung des BGH deshalb die Konsequenz haben, dass die - regelmäßig mit nicht unerheblichen Kosten verbundene - notarielle Beurkundung des Gesellschafterbeschlusses zur Veräußerung des wesentlichen Vermögens entfällt. Damit dürfte die Beschlussfassung bei der GmbH derjenigen bei der Personengesellschaft gleichgestellt sein. Hierzu hat zuletzt das OLG Düsseldorf (Beschluss vom 23. November 2017 – I-6 U 225/16) festgestellt, dass ein notariell beurkundeter Gesellschafterbeschluss nicht erforderlich sei. 

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