16.04.2021  | Update Immobilien & Bau 3/2021

„Berliner Mietendeckel“ ist nichtig




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Gute Neuigkeiten für Vermieter – das Bundesverfassungsgericht hält den „Berliner Mietendeckel” (Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin - MietenWoG Bln) für mit dem Grundgesetz unvereinbar und hat ihn deshalb für nichtig erklärt.

Wesentliche Erwägungen des BVerfG

Nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts ist der „Berliner Mietendeckel“ mit Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 i.V.m. Art. 72 Abs. 1 GG unvereinbar und daher nichtig. Damit sind sämtliche Regelungen, die zunächst bis 2025 gelten sollten, wie das Einfrieren der Mieten auf dem Stand vom Juni 2019, die lageunabhängige Mietobergrenze bei Wiedervermietung sowie ein gesetzliches Verbot überhöhter Mieten, nichtig. 

Im Grundgesetz sind die Gesetzgebungskompetenzen von Bund und Ländern abschließend verteilt. Die alternative Abgrenzung sowie der Inhalt der Gesetzgebungsbefugnisse von Bund und Ländern richten sich dabei ausschließlich nach Art. 70 ff. GG. Der Kompetenzbereich der Länder wird durch die Reichweite der Bundeskompetenz bestimmt, nicht umgekehrt. Die konkurrierende Gesetzgebung zwischen Bund und Ländern ist in den Art. 72, 74 und 105 GG abschließend geregelt. Nimmt der Bund seine Gesetzgebungskompetenz zulässigerweise in Anspruch, verlieren die Länder das Recht zur Gesetzgebung. Diese „Sperrwirkung“ setzt voraus, dass bundes- und landesgesetzliche Regelung denselben Gegenstand betreffen. 

Da der Bundesgesetzgeber nach Einschätzung des Bundesverfassungsgerichts von seiner konkurrierenden Kompetenz im Hinblick auf die Festlegung der höchstzulässigen Miete durch die sog. „Mietpreisbremse“ bei ungebundenem Wohnraum abschließend Gebrauch gemacht habe, seien die Länder von Regelungen der Miethöhe in diesem Bereich ausgeschlossen (Art. 72 Abs. 1 GG). Der „Berliner Mietendeckel“ und die bundesgesetzliche Mietpreisbremse regelten im Wesentlichen denselben Gegenstand, nämlich den Schutz des Mieters vor überhöhten Mieten. Der „Mietendeckel“ verenge dabei allerdings die durch die bundesrechtlichen Regelungen belassenen Spielräume der Parteien des Mietvertrags und führe ein paralleles Mietpreisrecht auf Landesebene mit statischen und marktunabhängigen Festlegungen ein. Da die §§ 556 ff. BGB die Miethöhe für ungebundenen Wohnraum jedoch abschließend regelten, fehle dem Land Berlin insoweit die Gesetzgebungskompetenz. Andere Kompetenztitel, namentlich Art. 74 Abs. 1 Nr. 11 GG („Recht der Wirtschaft“) oder Art. 70 Abs. 1 GG, seien als Grundlage für den Erlass des MietenWoG Bln ausgeschlossen.

Konsequenz

Aufgrund der Nichtigkeit des Mietendeckels gilt nun wieder die ursprünglich zwischen den Mietvertragsparteien vereinbarte höhere Miete. Da das Gesetz von vornherein ungültig war, dürfen Vermieter für die Vergangenheit entsprechende Nachzahlungen in Höhe des Differenzbetrages fordern. Dies gilt auch, wenn sie nicht im Mietsenkungsschreiben darauf hingewiesen haben. 

Fazit

Vermieter dürfen aufgrund der festgestellten Nichtigkeit des „Berliner Mietendeckels“ ein wenig aufatmen. Dies ändert nichts daran, dass – bundesweit – Vermieter aufgrund der Mietpreisbremse in „Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten“ beim Einzug neuer Mieter höchstens zehn Prozent auf die örtliche Vergleichsmiete aufschlagen dürfen. Bedauerlich ist, dass sich das Bundesverfassungsgericht nicht inhaltlich mit dem „Berliner Mietendeckel“ auseinandergesetzt hat. Unklar bleibt daher, ob und inwieweit ein „Mietendeckel“ mit Blick auf die Eigentumsfreiheit nach Art. 14 GG bundesweit durch Bundesgesetz eingeführt werden könnte. Die politische Diskussion über einen bundesgesetzlichen Mietendeckel hat aber bereits begonnen und dürfte sich noch intensivieren. Ob dies ein effektives Mittel gegen die bestehende Wohnungsknappheit in Ballungsräumen ist, darf bezweifelt werden. 

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