12.02.2020  | Update Immobilien & Bau 2/2020

Endlich ein Ende der „Schriftformfalle“ in Sicht?




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Änderung im Mietrecht soll Vertragstreue wiederherstellen

Seit Jahren steht die Regelung des § 550 BGB im Zentrum mietrechtlicher Diskussionen. Soll die Regelung vorrangig den Erwerber schützen, der gem. § 566 BGB kraft Gesetzes in bestehende Zeitmietverträge eintritt, wurde sie in der Vergangenheit gleichfalls auf Vermieter- und Mieterseite als ein wirkungsvolles Mittel zur Beendigung genutzt.

Das Problem – Fehlende Rechtssicherheit durch Zweckentfremdung

Die Regelung des § 550 BGB sieht in der aktuellen Fassung vor, dass Mietverträge mit einer Laufzeit von über einem Jahr nach Ablauf eines Jahres ordentlich kündbar sind, wenn sie nicht in schriftlicher Form geschlossen wurden. Durch langfristige Zeitmietverträge erhält der Vermieter normalerweise eine Kalkulationssicherheit für die Finanzierung und Amortisation seiner Immobilie, und der Mieter erhält Planungssicherheit für sein Geschäft. Trotz der vereinbarten Festlaufzeit kann ein solches Mietverhältnis durch die „Schriftformfalle“ vorzeitig kündbar sein und die bezweckte Rechts- und Planungssicherheit der Parteien praktisch aushebeln. Die bisherige Praxis hat gezeigt, dass in der Vergangenheit vielfach von dieser Regelung Gebrauch gemacht wurde, um einerseits auf Vermieterseite den Wunsch nach Eigennutzung oder vorteilhafterer Vermietung und andererseits auf Mieterseite den Wunsch nach vorfristiger Vertragsbeendigung etwa bei sich ändernden Marktverhältnissen zu reagieren. Vielfach versuchte die Beraterpraxis auf diese Zweckentfremdung durch Vereinbarung sog. Schriftformheilungsklauseln (auch zwischen den Ursprungsparteien des Mietvertrages) zu reagieren und die Kündigungsmöglichkeit des § 550 BGB auszuschließen. Ohne Erfolg. In den Jahren 2017 und 2018 entschied der Bundesgerichtshof, dass Schriftformheilklauseln auch im Verhältnis zwischen den Ursprungsparteien des Mietvertrages unwirksam sind.

Die Lösung – Der Gesetzesentwurf im Überblick

Der Gesetzesentwurf zur Neuregelung des Schriftformerfordernisses im Mietrecht sieht die Schaffung eines neuen § 566 Abs. 3 BGB unter Aufhebung der Regelung des § 550 BGB vor. Der neue § 566 Abs. 3 BGB soll folgende fünf Punkte regeln:

Kündigungsrecht nur für den Erwerber

Um die Kündigungsmöglichkeit auf ihren eigentlichen Zweck zurückzuführen, sieht die neue Regelung nur ein Kündigungsrecht des Erwerbers vor. Ein Kündigungsrecht der ursprünglichen Mietvertragsparteien ist nicht mehr vorgesehen.

Kündigungsrecht nur für eine begrenzte Zeit

Das Kündigungsrecht steht dem Erwerber nur in einem begrenzten Zeitraum zu. Anders als die aktuelle Fassung des § 550 BGB sieht der Gesetzesentwurf in § 566 Abs. 3 BGB eine Kündigungsfrist von 3 Monaten ab Kenntnis von den ohne Wahrung der notwendigen Schriftform getroffenen Vereinbarungen vor.

Kein Kündigungsrecht bei nachträglichen Verstößen

Neben der zeitlichen Beschränkung des Kündigungsrechts sieht die neue Regelung des § 566 Abs. 3 BGB vor, dass der Erwerber seine Kündigung nicht auf Schriftformverstöße stützen kann, die erst nach dem Erwerb der Immobilie erfolgt sind.

Widerspruchsrecht des Mieters

Neben den eingeschränkten Kündigungsrechten des Erwerbers soll der Mieter das Recht erhalten, die Kündigung einseitig durch Widerspruch verhindern zu können. Gemäß der neuen Regelung des § 566 Abs. 3 BGB kann der Mieter der Kündigung binnen zwei Wochen ab Zugang widersprechen und sich mit der Fortsetzung des Mietvertrages zu den nur unter Wahrung der Schriftform getroffenen Vereinbarungen bereit erklären.

Erstreckung auf Bestandsverträge

Ausweislich der Entwurfsbegründung sollen sich die neuen Regelungen nicht nur auf Neuverträge, sondern auch auf Bestandsverträge erstrecken. Dies soll nur dann nicht gelten, wenn die schriftformbedingte Kündigung eines Bestandsmietvertrages vor dem Inkrafttreten des neuen Gesetzes bei dem Erklärungsempfänger zugeht.

Ein Blick in die Zukunft – Mögliche Auswirkungen des Gesetzesentwurfs

Aus Sicht der Praxis ist die weitreichende Einschränkung der Exit-Möglichkeit Schriftformklausel ein bedeutender Schritt zur Renditesicherheit für Investoren. Abzuwarten bleibt, ob sich der Gesetzesentwurf in seiner jetzigen Fassung durchsetzt.

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