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09.11.2017  | Update Immobilien und Bau 4/2017

Unwirksamkeit von Schriftformheilungsklauseln




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Schriftformheilungsklauseln sind in einem Großteil aller Gewerberaummietverträge enthalten und sollen eine vorzeitige Kündbarkeit bei Schriftformverstößen verhindern. Der BGH hatte in der Vergangenheit bereits entschieden, dass Schriftformheilungsklauseln einen Grundstückserwerber nicht binden, der in ein bestehendes Mietverhältnis eintritt. Mit einem nun veröffentlichten Urteil hat der BGH diese Rechtsprechung erweitert und sich für eine generelle Unwirksamkeit von Schriftformheilungsklauseln ausgesprochen (BGH, Urteil vom XII ZR 114/16). Das Urteil schafft für die Praxiserfreuliche Klarheit in diesem Punkt, führt jedoch absehbar zu neuen Fragen.

Gegenstand des BGH-Urteil

Zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien bestand ein Gewerberaummietvertrag. Im Anschluss wurde einen Nachtraggeschlossen, in dem u.a. die bestehende Wertsicherungsklausel angepasst wurde. Der Nachtrag enthielt darüber hinaus eine Schriftformheilungsklausel. Das Grundstück, auf dem sich der Mietgegenstand befand, wurde anschließend mehrfach veräußert. Der jüngste Erwerber schloss mit dem Mieter darauf folgend im Dezember 2009 einen weiteren Nachtrag, in dem u.a. eine Verlängerung der Festlaufzeit bis zum 31. Mai 2020 vereinbart wurde. Auch dieser Nachtrag enthielt eine Schriftformheilungsklausel. Mit Schreiben vom 15. Januar 2011 äußerte der Vermieter gegenüber dem Mieter das Anliegen, die bestehende Wertsicherungsklausel dahingehend abzuändern, dass sich der
Mietzins künftig bei einer Veränderung des Verbraucherpreisindex um 5 Prozent entsprechend anpassen solle. Der 6 Prozent unterzeichnete die handschriftliche Ergänzung und gab das Schreiben an den Vermieter zurück. Der Vermieter erklärte in der Folge mit Schreiben vom 20. Juni 2014 die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 31. Dezember 2014 wegen eines Schriftformverstoßes.

Sinn und Zweck von Schriftformheilungsklauseln

Bei einem Schriftformverstoß ist das Mietverhältnis unabhängig von der vereinbarten Festlaufzeit mit der gesetzlichen Frist kündbar. Derartige Schriftformverstöße geschehen - wie hier - häufig erst während des laufenden Mietverhältnisses,
indem Vertragsänderungen nicht schriftformkonform festgehalten werden. Ist der Schriftformverstoß einmal geschehen, sollen Schriftformheilungsklauseln die Parteien zur Nachholung der gesetzlichen Schriftform verpflichten und so eine vorzeitige Kündigung des Mietvertrages wegen dann begründeter Treuwidrigkeit einer solchen Kündigung verhindern.

Bisheriger Meinungsstand

Der BGH hatte bereits in früheren Urteilen entschieden, dass es mit § 550 BGB unvereinbar sei, einen Grundstückswerber nur aufgrund einer Schriftformheilungsklausel an einer ordentlichen Kündigung des Mietvertrages wegen eines vor dessen Eintritt stammenden Schriftformverstoßes zu hindern (BGH, Urt. v. 22.01.2014 - XII ZR 68/10; Urt. v. 30.04.2014 - XII ZR 146/12; Beschl. v. 25.01.2017 - XII ZR 69/16). In der Rechtsprechung war im Übrigen umstritten, ob Schriftformheilungsklauseln grundsätzlich wirksam (OLG Braunschweig, Urt. v. 17.09.2015 - 9 U 196/14; OLG Frankfurt, Urt. v. 27.02.2015 - 2 U 144/14) oder unwirksam sind (LG Krefeld, 2 O 86/14) oder nur die vertragschließenden Parteien binden können (OLG Düsseldorf, Urt. v. 25.04.2017 - I-24 U 150/16). Der BGH hat sich nun der Auffassung angeschlossen, wonach Schriftformheilungsklauseln wegen eines Verstoßes gegen § 550 BGB unwirksam sind.

Schriftformheilungsklauseln sind grundsätzlich unwirksam

Übliche Schriftformheilungsklauseln enthalten nach Auffassung des BGH eine generelle Verpflichtung der Parteien, Schriftformverstöße jedweder Art nachträglich zu beseitigen und eine vorzeitige Kündigung des Mietvertrages zu unterlassen. Eine solch generelle Verpflichtung habe jedoch die Folge, dass die Vertragsparteien letztlich doch für die gesamte Vertragslaufzeit an die nicht schriftlich getroffene Vereinbarung gebunden wären. Die mit § 550 BGB bezweckte Warnfunktion zu Gunsten eines Erwerbers, der die bei einem   Erwerb übergehenden mietvertraglichen Verpflichtungen kennen sollte, sowie auch der Schutz vor der unbedachten Eingehung langfristiger Verpflichtungen wären dann ausgehöhlt. Allgemeine Schriftformheilungsklauseln verstoßen daher nach Ansicht des BGH gegen den Schutzzweck des unabdingbaren § 550 BGB. Aufgrund dieser Unvereinbarkeit Sinn und Zweck von Schriftformheilungsklauseln Bisheriger Meinungsstand Schriftformheilungsklauseln sind grundsätzlich unwirksam mit zwingendem Recht seien sie generell unwirksam, unabhängig davon, ob sie individualvertraglich oder als AGB vereinbart wurden.

Treuwidrigkeit einer Kündigung bleibt denkbar

Im vorliegenden Fall war die Kündigung nach Auffassung des BGH aufgrund Treuwidrigkeit dennoch unwirksam. Beruft sich eine Partei auf die Formwidrigkeit einer nachträglich wie hier die Abänderung der Wertsicherungsklausel allein zu ihrem Vorteil gereicht, und erklärt daraufhin die Kündigung, nur um sich von einem zwischenzeitlich lästig gewordenen Mietvertrag zu lösen, so verstoße diese Kündigungserklärung gegen Treu und Glauben gemäß § 242 BGB und sei daher unwirksam.

Fazit

Die Entscheidung wird in der Praxis als „Paukenschlag“ aufgenommen.
Generelle Schriftformheilungsklauseln sind sowohl in Form von AGB als auch als Individualvereinbarung unwirksam. Die Parteien dürften auf deren Verwendung künftig also verzichten können. Der Praxis hilft diese Erkenntnis nur bedingt, da sie das zugrunde liegende Problem nicht abschließend klärt.

Die Frage, ob eine auf einen Schriftformverstoß gestützte Kündigung nicht aus anderen Gründen treuwidrig ist, bleibt Gegenstand von Einzelfallentscheidungen. Der BGH hat im Rahmen des Urteils ebenso festgehalten, dass eine Mitwirkungspflicht der Vertragsparteien am Zustandekommen eines schriftformkonformen Mietvertrages durchaus wirksam vereinbart werden kann. So können die Parteien die Nachholung der Schriftform für einen konkret befürchteten Formmangel vereinbaren. Bei solchen Klauseln gehe es im Gegensatz zu generellen Schriftformheilungsklauseln darum, einem einzelnen, konkret befürchteten Schriftformmangel entgegenzuwirken. Den Parteien ist hier das Risiko eines Schriftformverstoßes bereits bei Abschluss der betreffenden Vereinbarung bewusst und die Mitwirkungsverpflichtung bezieht sich ausschließlich auf diesen konkreten Schriftformverstoß, so er denn eintritt. Diesen konkreten Vorsorgeklauseln wird in Zukunft daher größere Bedeutung zukommen.

Zudem bleibt eine Treuwidrigkeit der Kündigung für den BGH auch bei Unwirksamkeit einer generellen Schriftformheilungsklausel -aus anderen Gründen möglich. Hier ist zu er -
warten, dass sich künftig verstärkt eine noch weitergehende Einzelfallrechtsprechung entwickeln wird, als sie ohnehin schon besteht.

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