30.01.2020  | Update Immobilien & Bau 1/2020

Wohnungsmietrendite im Rückwärtsgang? Der Berliner Mietendeckel und die Mietpreisbremse im System des Mietpreisrechts




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Der sog. Mietendeckel des rot-rot-grünen Berliner Senats war bereits im Jahr 2019 in aller Munde. Im Frühjahr diesen Jahres soll er nun endgültig beschlossen werden und in Kraft treten. Grund genug, den Mietendeckel einmal in das System des Mietpreisrechts einzuordnen.

Entwicklung des Mietpreisrechts

Die Miete steigt und steigt. Mancherorts ist bezahlbarer Wohnraum für einige Bevölkerungsschichten fast unerschwinglich. Allerdings ist dies nicht allein ein derzeitiges Problem. Der Gesetzgeber hat bereits vor über 100 Jahren erste Regelungen zur Mietanpassung und -begrenzung (sog. Mietpreisrecht) erlassen und über die Jahrzehnte immer weiter ausdifferenziert.

Mieterhöhung nach „altem BGB“

Das klassische Mietpreisrecht unterscheidet insoweit zwischen preisgebundenem und nicht preisgebundenem Wohnraum.

Seit 2015: Mietpreisbremse

Im Jahr 2015 hat der Bundesgesetzgeber zudem in den §§ 556d - 556g BGB Vorschriften zur sog. Mietpreisbremse erlassen. Die Mietpreisbremse betrifft ausschließlich Wohnraum in Gebieten, die für einen bestimmten Zeitraum als angespannter Wohnungsmarkt festgelegt wurden. Liegt eine Wohnung in einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt darf die Eingangsmiete die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen. Die große Koalition hat die Mietpreisbremse im Jahr 2019 bereits in Teilen nachgeschärft. Im Dezember 2019 kündigte die Bundesregierung an, die Mietpreisbremse im kommenden Jahr weiter verschärfen zu wollen. Zum einen sollen die im Jahr 2020 auslaufenden Gebiete mit angespannten Wohnungsmarkt um weitere fünf Jahre verlängert werden können. Zum anderen soll der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung zu viel bezahlter Miete wegen Überschreitens der zulässigen Miete erweitert werden.

Ab 2020: Berliner Mietendeckel

Unabhängig davon hat in Berlin der rot-rot-grüne Senat den sog. Mietendeckel („Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung“) auf den Weg gebracht. Der Gesetzesentwurf sieht vor, die Mieten für ca. 1,5 Millionen vor dem Jahr 2014 gebaute Wohnungen fünf Jahre auf dem Stand vom 18. Juni 2019 einzufrieren. Das Gesetz soll Anfang 2020 beschlossen werden und bis spätestens März 2020 in Kraft treten.

Das Gesetz verbietet eine Miete zu fordern, die die am Stichtag wirksam vereinbarte Miete überschreitet. Wird die Wohnung nach dem Stichtag erstmalig vermietet, ist es verboten, eine Miete zu fordern, welche die im Gesetz festgelegten Obergrenzen überschreitet. Die Obergrenzen ergeben sich in Abhängigkeit von der erstmaligen Bezugsfertigkeit, Ausstattung und Wohnfläche der Wohnung. Sie reichen von EUR 3,92/m² bis zu EUR 9,80/m². Die Kosten von Modernisierungsmaßnahmen sollen maximal bis zu EUR 1,00/m² umgelegt werden können.

Ausblick

Während der Mietendeckel derzeit in allen Bereichen kontrovers diskutiert wird und die Mietpreisbremse in mehreren Bundesländern für formal unwirksam erklärt wurde, werden auch andernorts Anstrengungen für die Einführung eines Mietendeckels unternommen, so z.B. durch das bayrische Volksbegehren „6 Jahre Mietenstopp“. Auch die SPD fordert einen bundesweiten Mietenstopp für fünf Jahre. Für das anstehende Jahr 2020 bleibt somit festzuhalten, dass die Thematik der Mietpreisbindung eine immer größer werdende Rolle spielen dürfte. Die staatliche Festlegung von Mieten durch gesetzlich normierte Höchstpreise dürfte auch im restlichen Bundesgebiet zunehmend relevant werden. Weitere Verschärfungen der Mietpreisbremse und neue Instrumente wie der Mietendeckel dürften die Folge sein. Da allerdings insbesondere der geplante Mietendeckel sowohl in rechtlicher als auch in wirtschaftlicher Hinsicht äußert kritisch zu hinterfragen ist, bleibt es zunächst abzuwarten, ob und wie sich dies auf die Rendite von Mietobjekten auswirkt.

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