03-15-2017  | zuerst erschienen im immobilienmanager 3/2017

Kündigen - aber richtig!




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Kündigt ein Vermieter das Mietverhältnis, ist Streit oftmals vorprogrammiert. Beachtet der
Vermieter jedoch die aktuelle Rechtsprechung, lassen sich langwierige Verfahren häufig vermeiden. Dies gilt sowohl für Gewerberaum, als auch für Wohnungen.

In jüngster Vergangenheit gab es eine Vielzahl von Gerichtsurteilen, die wegweisend für das Mietverhältnis sind und darüber entscheiden, ob der Vermieter oder der Mieter das Mietverhältnis kündigen durfte. Besonders die neuen Entscheidungen, wann ein Einhalten der Kündigungsfrist nicht mehr zumutbar ist oder ein „berechtigtes Interesse“ an der Kündigung besteht, sollten Vermieter im Auge haben.

Kündigung von Gewerberaum

Anders als bei Wohnraum ist bei gewerblich genutzten Räumen der Rückstand mit mehr als einer Monatsmiete immer erheblich und berechtigt zur Kündigung. In Einzelfällen darf der Vermieter sogar kündigen, wenn der Mieter mit weniger als einer Monatsmiete in Verzug ist. Dies gilt allerdings nur bei schlechter Bonität des Mieters und erheblichen finanziellen Folgen für den Vermieter (BGH, 5/2015).

Beim mehrjährigen Kündigungsverzicht für Gewerberaum ist jedoch Vorsicht geboten: Dieser unterliegt unter Umständen dem Schriftformgebot – wie das OLG München entschied (04/2016). Das bedeutet, dass der Mietvertrag unbefristet gilt und ordentlich gekündigt werden darf, wenn die strenge Schriftform nicht eingehalten wird. Doch nicht nur Vermieter, sondern auch Mieter dürfen Gewerberäume nicht ohne weiteres kündigen. Selbst wenn die Gewerberäume von Ratten befallen sind, muss der Mieter dem Vermieter erst eine Frist zur Abhilfe setzen (OLG Düsseldorf, 04/2016).

Zahlungsverzug bei Wohnraum

Nach wie vor ist Zahlungsverzug der häufigste Kündigungsgrund von Vermietern. Wenn der Vermieter kündigt und der Mieter  danach noch einen Teil der Miete zahlt – (und  hofft,  dadurch  die Kündigung abwenden zu können) – kann nur die vollständige Zahlung der Mietrückstände die Kündigung aufheben (BGH, 8/2016). Fakt ist: Der Mieter muss seinen gesamten Mietrückstand innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage begleichen.

Es gibt wenige Ausnahmen: Ein Jobcenter hatte die Miete für eine Mieterin für zwei Monate nicht überwiesen und darüber hinaus gab es noch frühere Mietrückstände. Am Ende war ein Restbetrag in Höhe von rund 40 Euro offen. In diesem Fall hielt der BGH die Kündigung nicht für gerechtfertigt (2/2015). Dabei ist es unerheblich, ob der Mieter selbst oder das Jobcenter die Miete unpünktlich zahlt. Die Nachzahlung führt jedoch nur zum Wegfall der außer- ordentlichen fristlosen Kündigung. Spricht der Vermieter wegen der schlechten Zahlungsmoral seines Mieters zusätzlich eine ordentliche Kündigung aus, hat diese unter Umständen weiterhin Bestand.

Neue Rechtsprechung zum Eigenbedarf

Der BGH hat im letzten Jahr seine Rechtsprechung zur Kündigung wegen Eigenbedarf ausdifferenziert und teilweise revidiert. Seine bisherige Rechtsprechung zur Alternativwohnung gab er ausdrücklich auf. Die Kündigung ist somit selbst dann wirksam, wenn der Vermieter die Alternativwohnung in seiner Eigenbedarfskündigung nicht erwähnt (12/2016). Bis zu dieser Entscheidung war der Vermieter dazu verpflichtet, dem Mieter eine verfügbare Alternativwohnung anzubieten – sonst war seine Kündigung unwirksam.

Neuerdings dürfen auch Gesellschaften bürgerlichen Rechts eine Wohnung wegen Eigenbedarf kündigen. Dafür genügt bereits der Eigenbedarf eines der Gesellschafter oder dessen Angehörigen (12/2016).

Kündigungsausschluss sorgfältig formulieren

Grundsätzlich müssen Vermieter darauf achten, wie sie den Verzicht des Mieters auf die Kündigung in ihren Musterverträgen formulieren. Denn der Mieter darf höchstens für vier Jahre auf die Kündigung der Wohnung verzichten. Ob der Mieter richtigerweise  erstmals „ „zum“ Ablauf von vier Jahren kündigen darf oder „nach“ vier Jahren  die Kündigung erklären darf, macht dabei einen wesentlichen Unterschied (BGH, 8/2016).

Raucher, Beleidigungen oder Ferienwohnungen: Interessenabwägung nötig

Mehrfach mussten sich die Gerichte in den letzten Monaten mit rauchenden Mietern beschäftigen. Zwar darf ein Mieter innerhalb seiner Wohnung rauchen. Er muss aber regelmäßig lüften, die Aschenbecher leeren und verhindern, dass Zigarettenqualm in den Hausflur dringt und Mitbewohner belästigt. Der Vermieter von „Raucher Friedhelm“ konnte nicht beweisen, dass sein Mieter gegen diese Pflichten verstieß und für den Zigarettengeruch verantwortlich war. Aus diesem Grund erklärte das LG Düsseldorf (9/2016) die Kündigung für unwirksam.

Bei der Frage, ob ein Kündigungsgrund vorliegt, sind immer die Interessen des Vermieters und des Mieters gegeneinander abzuwägen. Das lässt sich am besten an einem aktuellen Urteil des BGH zeigen: Ein Vermieter kündigte einer 97-jährigen dementen Mieterin. Der Grund: Der Betreuer der Mieterin hatte den Vermieter schriftlich beleidigt. Zu Unrecht, wie der BGH entschied (11/2016).
 
Zwar musste sich die Mieterin das Verhalten ihres Betreuers zurechnen lassen. Allerdings sprachen für die Mieterin persönliche Härtegründe, da ein Umzug ihre Gesundheit schwer beeinträchtigt hätte.

Einen Unterschied macht es, ob ein Mieter oder ein Eigentümer seine Wohnung untervermietet. 2015 hatten mehrere Gerichte Mietern eine Absage erteilt, die ihre Wohnungen an „Airbnb- Nutzer“ untervermieten wollten. Etwas anderes gilt für Wohnungseigentümer: Kläger aus Dänemark, Italien und Rostock erreichten vor dem Verwaltungsgericht Berlin, dass sie Ausnahmegenehmigungen für die Nutzung ihrer Berliner Zweitwohnungen als vorübergehende Ferienwohnungen bekamen (8/2016). Denn sie wollten ihre Wohnung nur während ihrer Abwesenheit als Ferienwohnung vermieten. In dieser Zeit gab es somit keinen „Wohnraumverlust“.

Zugunsten des Vermieters entschied der BGH im Februar 2017 den Fall, in dem ein gekündigter Mieter nicht auszog. Dieser muss als Schadensersatz nicht nur die vertraglich vereinbarte Miete zahlen, sondern die höhere ortsübliche Vergleichsmiete, wie sie ein neuer Mieter zahlen würde.

Ganz gleich, um welchen Kündigungsgrund es sich handelt – einen Kardinalfehler darf der Vermieter nie begehen: Teilt er dem Mieter den Kündigungsgrund in der Kündigung nicht mit, hat diese keine Aussicht auf Erfolg.

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