Schon vergeben?

In der 53. Folge unseres Vergaberechts-Podcasts besprechen Dr. Laurence Westen und Mike Steffen die rechtlichen Modelle und Möglichkeiten, wie öffentliche Auftraggeber Bauvorhaben schnell und effizient vergeben können.

Herr Dr. Westen und Herr Steffen sprechen in dieser Folge insbesondere über die folgenden Modelle, die vor allem für Schul- und Bildungsbauten sowie für Gebäude der Daseinsvorsorge in Frage kommen:

Vergabe durch eine separate Baugesellschaft

Eine Möglichkeit wäre, eine separate Baugesellschaft zu gründen. Diese übernimmt dann die Vergabe der Bauvorhaben für die Kommune. Wenn noch keine eigene Baugesellschaft besteht, kann der Gründungsprozess jedoch schnellen Ergebnissen im Wege stehen.

Einrichten einer Stabsstelle innerhalb des Gebäudemanagements

Wenn die Gründung einer eigenen Baugesellschaft nicht in Betracht kommt, könnte das Einrichten einer Stabstelle oder „Task-Force“ innerhalb des eigenen Gebäudemanagements eine unkomplizierte Alternative aus den eigenen Reihen darstellen. Bei dieser „Baugesellschaft light“ setzt die Stadt einen internen Stab von Verwaltungsmitarbeitern nur für die Vergabe von Neubauprojekte ein. Dies kommt allerdings nicht in Betracht, wenn das Gebäudemanagement ohnehin schon überlastet ist und dafür aus Kapazitätsgründen keine Mitarbeiter abstellen kann.

Bauherrenunterstützung

Möglich wäre zudem eine Bauherrenunterstützung. Nach diesem Modell erhält ein Projektsteuerer weitere Aufgaben und nimmt die Rolle eines „Super-Projektmanagers“ ein. Er übernimmt neben dem Leistungsbild der Leistungssteuerung auch die Leitung und führt alle übertragbaren nicht originären Bauherrenaufgaben aus. Wichtig ist, dass der Projektmanager dabei keine eigenen Entscheidungen trifft, sondern das Projekt koordiniert, organisiert und vorbereitet. Die Kontrolle kann der Bauherr durch die Vertragsgestaltung absichern.

Projektentwicklermodell

Darüber hinaus könnte man in einem Projektentwicklermodell den Bauherrenunterstützer mit dem Planer und dem Bauunternehmer kombinieren, um an die Schnittstelle zwischen Planer und Bauunternehmer anzusetzen. 

Investorenmodell

Bringt der Projektentwickler jetzt noch ein eigenes Grundstück mit, kann man von einem Investorenmodell sprechen. Dabei verkauft oder vermietet der Projektentwickler das Grundstück an den öffentlichen Auftraggeber. Er bebaut es auf Wunsch des öffentlichen Auftraggebers und übergibt ihm dann das schlüsselfertige Gebäude. Zu beachten ist, dass dieses Modell wirtschaftlich nicht sinnvoll sein kann, da die Grunderwerbssteuer auf die Gesamtsumme (also mit der Bauleistung) anfällt. Vergaberechtlich ist der Vorgang insgesamt als Bauauftrag zu sehen, weil der Schwerpunkt in der Erstellung des Gebäudes liegt. Wenn nur ein einziges Grundstück für das Vorhaben in Betracht kommt, kann der Auftraggeber von einer EU-weiten Ausschreibung absehen. Die Hürden für ein solches Ausschließlichkeitsrecht sind hoch. Der Auftraggeber muss nachweisen, dass tatsächlich kein anderes Grundstück in Betracht kommt und er die Ausschließlichkeit nicht zu verantworten hat. Aufgrund der Vertragsverhandlungen und der genauen Gestaltung kann die Zeitersparnis beim Investorenmodell aber gering sein.

Generalplaner, Generalunternehmer und Totalunternehmer

Neben den gerade vorgestellten Modellen können die öffentlichen Auftraggeber auch auf die klassischen Möglichkeiten zurückgreifen, indem die Planungsleistungen oder Bauleistungen von einem Generalplaner bzw. Generalunternehmer zusammengefasst werden. Möglich ist auch, dass ein Bauunternehmen Planungs- und Bauleistungen gemeinsam erbringt (sog. Totalunternehmer). 

Bei einer Vergabe an einen Totalunternehmer muss der öffentliche Auftraggeber sorgfältig begründen, warum er auf eine Losbildung verzichtet hat. Durch vertraglich vereinbarte Meilensteine kann der öffentliche Auftraggeber den Planungsprozess mitgestalten, sodass er trotz der Vergabe an einen Totalunternehmer genügend Einfluss behält. Wichtig ist, dass die Kalkulationsgrundlage so belastbar wie möglich ist. Der öffentliche Auftraggeber kann auch eine verbindliche Kostenobergrenze mit dem Unternehmer vereinbaren und aufgrund dieser das Vorhaben stufenweise vergeben. Dies hat den Vorteil, dass bei einer Nichteinhaltung der Obergrenze bestimmte Exit-Strategien z.B. nach der Leistungsphase 4 möglich sind. Kann der Unternehmer das Einhalten der Obergrenze nicht bestätigen, kann der öffentliche Auftraggeber neu über das Vorhaben beschließen, es abbrechen oder die noch ausstehenden Bauleistungen an einen Generalunternehmer zu einem Pauschalfestpreis neu ausschreiben.

Rahmenvertrag

Für ähnliche immer wiederkehrende kleine Aufträge (z.B. Planungsleistungen) bietet sich der Abschluss eines Rahmenvertrages an. Der öffentliche Auftraggeber kann mit einem oder mit mehreren Auftragnehmern einen Rahmenvertrag abschließen. Der Vorteil liegt darin, dass der Rahmenvertrag nur einmal europaweit auszuschreiben ist. So muss die überlastete Verwaltung nicht jeden kleinen Dienstleistungsauftrag, der für sich den Schwellenwert erreicht, ausschreiben. Die Einzelaufträge vergibt der öffentliche Auftraggeber dann aufgrund des Rahmenvertrages. Der Rahmenvertrag kann für alle Leistungen abgeschlossen werden. Um genug Flexibilität zu wahren, legt der Rahmenvertrag nur bestimmte Parameter für alle Einzelvergaben zwingend fest und lässt die projektspezifischen Parameter offen. Im Rahmenvertrag muss der öffentliche Auftraggeber eine Höchstgrenze angeben. Diese muss nicht zwingend in Euro angegeben sein, sondern kann sich auch auf die Menge beziehen (z.B. Anzahl der Aufträge oder die Angabe der Bruttogrundfläche über mehrere Projekte hinweg).

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