BGH schiebt „Airbnb-Geschäftsmodell“ den Riegel vor: Keine Gewinnerzielung durch Untervermietung

Was Mieter und Vermieter jetzt wissen müssen – und warum das Urteil den Wohnungsmarkt nachhaltig prägen wird

Der Bundesgerichtshof hat am 28. Januar 2026 ein wegweisendes Urteil (Az. VIII ZR 228/23) gefällt, das für Millionen von Mietverhältnissen in Deutschland relevant werden dürfte: Wer seine Wohnung untervermietet, darf damit keinen Gewinn erzielen. Eine Untervermietung zu einem höheren Preis als die eigene Miete rechtfertigt keinen Anspruch auf eine Untervermietungserlaubnis – und kann sogar zur Kündigung führen.

Der Fall: Zweizimmerwohnung in Berlin wird zum lukrativen Nebengeschäft

Ein Mieter bewohnte seit 2009 eine Zweizimmerwohnung in Berlin zu einer Nettokaltmiete von 460 € monatlich. Als er Anfang 2020 einen längeren Auslandsaufenthalt antrat, vermietete er die Wohnung an zwei Untermieter weiter – allerdings zu einem Preis von 962 € netto kalt, also mehr als dem Doppelten seiner eigenen Miete. Inklusive der Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung zahlten die Untermieter sogar 1.100 € monatlich.

Eine Erlaubnis der Vermieterin hatte der Mieter hierfür nicht eingeholt. Nachdem diese von der Untervermietung erfuhr, mahnte sie den Mieter ab und kündigte schließlich im Februar 2022 das Mietverhältnis fristgemäß.

Die Entscheidung: Gewinnerzielung ist kein berechtigtes Interesse

Das Amtsgericht Charlottenburg wies die Räumungsklage zunächst ab und sah den Mieter im Recht. Das Landgericht Berlin hob diese Entscheidung jedoch auf und gab der Vermieterin Recht. Der Mieter legte Revision ein – ohne Erfolg.

Der VIII. Zivilsenat des BGH stellte unmissverständlich klar: Ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB liegt nicht vor, wenn der Mieter durch die Untervermietung einen Gewinn erzielt, der über die Deckung seiner eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgeht. Der Vermieter kann daher die Zustimmung zur Untervermietung verweigern. Ohne Zustimmung ist der Mieter jedoch nicht zur Untervermietung berechtigt (§ 540 BGB). Der Verstoß des Mieters dagegen rechtfertigt daher eine Kündigung wegen nicht unerheblicher und schuldhafter Pflichtverletzung des Mieters (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Die Begründung: Der Zweck der Untervermietung ist der Wohnungserhalt, nicht die Gewinnerzielung

Der BGH stützte seine Entscheidung auf eine umfassende Auslegung des § 553 BGB und kam zu einem eindeutigen Ergebnis: Die gesetzliche Regelung zur Untervermietung dient allein dazu, dem Mieter die Wohnung zu erhalten, wenn sich seine Lebensverhältnisse wesentlich ändern – etwa bei einem vorübergehenden Auslandsaufenthalt oder einem Wechsel der Familiensituation.

Der Gesetzgeber habe mit dieser Vorschrift jedoch ausdrücklich keine Möglichkeit schaffen wollen, dass Mieter durch die Untervermietung ihrer Wohnung Gewinne erwirtschaften. Das ergebe sich aus der Entstehungsgeschichte der Norm und entspreche dem notwendigen Ausgleich zwischen den Eigentumsrechten des Vermieters und den Besitzrechten des Mieters, die beide durch die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG geschützt sind.

Es sei in der Rechtsprechung zwar anerkannt, dass ein Mieter seine eigene Mietbelastung durch eine Untervermietung reduzieren darf. Das bedeute aber eben nicht, dass er mit der Untervermietung Einnahmen erzielen darf, die über seine eigenen Kosten hinausgehen.

Ein interessanter Nebenaspekt: Der BGH konnte die vom Landgericht Berlin aufgeworfene Frage, ob auch ein Verstoß gegen die sogenannte Mietpreisbremse einen Anspruch auf Untervermietungserlaubnis ausschließen kann, offenlassen. Denn schon die Gewinnerzielungsabsicht allein genügte, um dem Mieter das Recht auf Untervermietung abzusprechen.

Einordnung: Ein Grundsatzurteil mit weitreichenden Folgen

Diese Entscheidung ist aus mehreren Gründen von erheblicher praktischer Bedeutung.

Erstens schafft der BGH Rechtssicherheit in einer bislang umstrittenen Frage. In Rechtsprechung und Literatur war durchaus umstritten, ob und inwieweit ein Vermieter überhaupt Anspruch auf Offenlegung der Konditionen eines Untermietvertrages hat. Einige Gerichte vertraten die Auffassung, dass es den Vermieter grundsätzlich nicht zu interessieren habe, welche Einnahmen der Hauptmieter aus der Untervermietung erzielt. Dieser Auffassung hat der BGH die Grundlage entzogen.

Zweitens hat das Urteil unmittelbare Auswirkungen auf zahlreiche Geschäftsmodelle. In den vergangenen Jahren ist es gerade in Ballungsräumen zu einer verbreiteten Praxis geworden, günstig angemietete Wohnungen über Plattformen wie Airbnb oder WG-Gesucht zu deutlich höheren Preisen weiterzuvermieten. Dieses Modell ist nun eindeutig rechtswidrig – mit der Konsequenz, dass Vermietern ein Kündigungsrecht zusteht, falls sie der Untervermietung nicht zugestimmt haben.

Noch strenger ist die Rechtslage bei der tageweisen Vermietung an Touristen: Hierfür besteht nach ständiger BGH-Rechtsprechung von vornherein kein Anspruch auf Erteilung einer Untervermietungserlaubnis, da sich diese Nutzungsform grundlegend von einer gewöhnlichen Untervermietung unterscheidet. Selbst eine allgemeine Untervermietungserlaubnis umfasst die tageweise Touristenvermietung nicht – und dem Vermieter steht bei ungenehmigter Nutzung regelmäßig sogar ein Recht zur fristlosen Kündigung zu.

Drittens schützt das Urteil auch Untermieter vor überhöhten Untermieten, worauf der BGH ausdrücklich hinweist.

Viertens bleibt eine gewisse Rechtsunsicherheit im Detail bestehen. Der BGH hat ausdrücklich offengelassen, wie zu verfahren ist, wenn der Mieter zusätzliche Leistungen erbringt, etwa durch die Überlassung von Mobiliar. Im konkreten Fall hatte das Berufungsgericht festgestellt, dass solche Leistungen die enorme Differenz zwischen Haupt- und Untermiete nicht rechtfertigten. Wie jedoch Fälle zu beurteilen sind, in denen die Zusatzleistungen den Mehrpreis tatsächlich kompensieren könnten, bleibt klärungsbedürftig.

Fazit: Der Mieter als Zwischenvermieter – ein Auslaufmodell?

Das BGH-Urteil setzt ein klares Signal: Die Wohnung eines anderen ist kein Spekulationsobjekt. Wer untervermietet, darf allenfalls seine eigenen Kosten decken, nicht aber an der Wohnungsnot anderer verdienen. Damit positioniert sich der BGH klar auf der Seite einer sozialverträglichen Wohnraumnutzung und erteilt dem Geschäftsmodell der gewinnträchtigen Zwischenvermietung eine deutliche Absage.

Handlungsempfehlungen

Für Vermieter ergibt sich aus dem Urteil ein klarer Prüfungsauftrag: Wer eine Untervermietungsanfrage erhält oder von einer bereits praktizierten Untervermietung erfährt, sollte die Konditionen des Untermietverhältnisses erfragen. Liegt die Untermiete deutlich über der Hauptmiete, kann die Erlaubnis verweigert werden. Bei bereits laufenden Untervermietungen zu überhöhten Preisen kommen eine Abmahnung und anschließende Kündigung in Betracht.

Für Mieter, die eine Untervermietung in Erwägung ziehen, gilt: Die Untermiete sollte die eigenen Kosten nicht überschreiten. Ob für mitvermietete Möbel ein angemessener Mietaufschlag angesetzt werden darf, hat der BGH offengelassen; hier ist daher Zurückhaltung geboten. Wer plant, die Wohnung während eines Auslandsaufenthalts oder einer anderen vorübergehenden Abwesenheit unterzuvermieten, sollte die Konditionen jedenfalls im Vorfeld mit dem Vermieter abstimmen und seine Erlaubnis einholen. Eine Untervermietung ohne Erlaubnis und zu überhöhten Preisen riskiert den Verlust der Wohnung, wie das Urteil des BGH zeigt.

Für Untermieter besteht eine gewisse Hoffnung, künftig von Wucherpreisen der Hauptmieter verschont zu werden.

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