Der Koalitionsvertrag von CDU, CSU und SPD – Immobilienrechtliche Aspekte

Unter dem Titel „Verantwortung für Deutschland“ liegt der Koalitionsvertrag zwischen CDU, CSU und SPD vor und enthält die politischen Richtlinien für die 21. Legislaturperiode. Auch für die Immobilienbranche sieht der Koalitionsvertrag neue Regularien vor und schafft hierbei nur eingeschränkt Investitionsanreize. Welche Änderungen der Koalitionsvertrag für die Immobilienwirtschaft im Einzelnen bereithält, fassen wir Ihnen hier zusammen:

Planungs- und Genehmigungsbeschleunigung, Anpassung der Bauvorschriften

Der Koalitionsvertrag sieht eine umfassende Überarbeitung von Planungs-, Bau-, Umwelt-, Vergabe- und Verwaltungsverfahrensrecht vor, um die Planungs- und Genehmigungsprozesse zu beschleunigen. Dies umfasst die Schaffung eines einheitlichen Verfahrensrechts für Infrastrukturvorhaben, die Flexibilisierung formalisierter Verfahren und die Reduzierung von Verfahrensstufen. Die Plangenehmigung soll zum Regelverfahren werden und wesentliche Infrastrukturvorhaben sollen den vorzeitigen Maßnahmenbeginn zur Aufrechterhaltung einer funktionierenden Infrastruktur im laufenden Planverfahren ermöglichen. Neben der Verkürzung der Dauer von Genehmigungsverfahren, sieht der Koalitionsvertrag zudem die Aufnahme einer Genehmigungsfiktion in die Verwaltungsverfahrensgesetze von Bund und Ländern vor, die nur dann nicht greifen soll, wenn diese spezialgesetzlich ausgeschlossen wird. Diese Maßnahmen betreffen insbesondere Projektentwickler und Investoren, die von schnelleren und effizienteren Genehmigungsprozessen profitieren sollen. Erleichterungen sollen zudem insbesondere für den Industrie- sowie den Energiesektor greifen.

Vereinfachungen von Planungs- und Genehmigungsprozessen sollen zudem dadurch erreicht werden, dass Beteiligungen der Träger öffentlicher Belange und der Öffentlichkeit nur einmal erfolgen sollen. Darüber hinaus sollen die Schwellenwerte für die Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung angehoben und die Möglichkeiten zur rechtlichen Überprüfung durch eine Fokussierung auf eine unmittelbare Betroffenheit bei Klage- und Beteiligungsrechten, insbesondere mit Blick auf das Umweltrechtsbehelfsgesetz, eingeschränkt werden. Weitere Erleichterungen sollen durch die Einführung der materiellen Präklusion bei nicht rechtzeitig vorgebrachten Einwänden im Verwaltungsverfahren erreicht werden.

Die Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm), das Bauplanungsrecht und die Technische Anleitung zur Reinhaltung der Luft (TA Luft) werden weiterentwickelt, um Nutzungskonflikte zwischen Wohnen, Gewerbe und Landwirtschaft zu lösen.

Mietpreisbremse und Mieterschutz

Die Mietpreisbremse in angespannten Wohnungsmärkten wird für vier Jahre verlängert. Eine Expertengruppe wird die Harmonisierung von mietrechtlichen Vorschriften und die Reform zur Präzisierung der Mietwucher-Vorschrift im Wirtschaftsstrafgesetz vorbereiten. Zudem werden Indexmieten bei der Wohnraumvermietung, möblierte und Kurzzeitvermietungen einer erweiterten Regulierung unterworfen. Diese Maßnahmen betreffen Vermieter und Mieter gleichermaßen, indem sie den Mieterschutz stärken und die Mietpreisbremse verlängern.

Wohnungsbau und Eigentumsbildung

Der Koalitionsvertrag setzt auf eine Investitions-, Steuerentlastungs- und Entbürokratisierungsoffensive, um den Wohnungsbau und die Eigentumsbildung zu fördern. Dazu gehören die Einführung eines Wohnungsbau-Turbos, die Erleichterung von Lärmschutzfestsetzungen und die Verlängerung der Vorschriften über den Umwandlungsschutz. Zudem wird das Baugesetzbuch reformiert, um den Bauprozess zu beschleunigen. Die Bestimmungen über Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt sollen um fünf Jahre verlängert werden. Dementsprechend verlängern sich auch die hieraus resultierenden gesetzlichen Erleichterungen, z. B. nach § 31 Abs. 3 BauGB, die bisher in der Praxis jedoch nur eingeschränkt zur Anwendung kommen.

Investitionen in den sozialen Wohnungsbau werden schrittweise deutlich erhöht. Mittel für Junges Wohnen und barrierefreies, altersgerechtes Wohnen werden verdoppelt. Diese Initiativen betreffen Wohnungsbaugesellschaften, soziale Einrichtungen und Investoren im Bereich des sozialen Wohnungsbaus, die von erhöhten Fördermitteln profitieren.

Das genossenschaftliche Wohnen wird weiter gefördert, und die Wohngemeinnützigkeit soll mit Investitionszuschüssen ergänzt werden. Diese Maßnahmen betreffen Genossenschaften und gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaften, die durch zusätzliche Investitionszuschüsse unterstützt werden.

Zur Wohneigentumsbildung für Familien werden steuerliche Maßnahmen verbessert, eigenkapitalersetzende Maßnahmen geschaffen und die Übernahme von staatlichen Bürgschaften für Hypotheken geprüft. Diese Maßnahmen betreffen private Investoren und Familien, die durch steuerliche Anreize und staatliche Bürgschaften beim Erwerb von Wohneigentum unterstützt werden.

Vorkaufsrecht für Kommunen

Das Vorkaufsrecht für Kommunen in Milieuschutzgebieten und bei Schrottimmobilien wird gestärkt, und der preislimitierte Vorkauf für solche Immobilien wird vereinfacht. Darüber hinaus soll durch entsprechende Regelungen verhindert werden, dass kommunale Vorkaufsrechte bei Share Deals umgangen werden.

Förderung von energieeffizientem Bauen

Die Förderprogramme der KfW werden zu zwei zentralen Programmen zusammengeführt und vereinfacht: ein Programm für den Neubau und eines für die Modernisierung. Dabei werden Anreize für einfaches, klimafreundliches und kostenreduziertes Bauen gesetzt. Hierfür sieht der Koalitionsvertrag neben der befristeten Wiedereinführung der Förderung des EH-55 Standards durch die KfW auch die Möglichkeit vor, die Kosten für die energetische Sanierung ererbter Immobilien künftig von der Steuer absetzen zu können. 

Reform des Gebäudeenergiegesetzes (GEG)

Das GEG soll technologieoffener, flexibler und einfacher ausgestaltet werden. Mit der geplanten Abschaffung des „Heizungsgesetzes“ hat eines der zentralen Wahlkampfversprechen der CDU/CSU Eingang in den Koalitionsvertrag gefunden. Gemeint ist hiermit wohl (nur) die Aufhebung der mit der letzten GEG-Novelle zum 1. Januar 2024 eingeführten, umstrittenen Vorgaben, dass unter anderem neu eingebaute Heizungsanlagen zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. Als zentrales Mittel zur Verminderung des Ausstoßes von Treibhausgasen soll nach den Koalitionsplänen auch im Gebäudesektor in erster Linie die CO2-Bepreisung und der europaweite Emissionshandel dienen. Daneben sollen die nationalen Gebäudeeffizienzklassen im GEG mit den europäischen Nachbarländern harmonisiert sowie Spielräume bei der Umsetzung der Europäischen Gebäuderichtlinie, die derzeit bis zum 29. Mai 2026 in nationales Recht umgesetzt werden muss, ausgeschöpft werden.

Gebäudetyp E

Der erstmals im Juli 2024 vom Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) in einer Leitlinie näher konkretisierte Gebäudetyp E soll durch eine gesetzliche Verknüpfung mit den technischen Baubestimmungen der Länder weiter abgesichert werden. Insbesondere das Abweichen von den anerkannten Regeln der Technik soll künftig keinen Mangel mehr darstellen. Flankiert wird die geplante Absicherung des Gebäudetyps E durch den Ausbau seriellen, modularen und systemischen Bauens. Hierdurch soll das Planen und Bauen insgesamt einfacher, günstiger und schneller erfolgen.

Nachhaltiges Bauen

Die Möglichkeiten zum nachhaltigen Bauen sollen durch Anpassungen der Ersatzbaustoffverordnung sowie einen Aktionsplan biobasierte Baustoffe und einen Aktionsplan energieintensive Baustoffe vereinfacht werden. Erleichterungen sollen u. a. dadurch erreicht werden, dass in die Ersatzbaustoffverordnung eine Regelung zur Beendigung der Abfalleigenschaft entsprechender Stoffe aufgenommen sowie notwendige Anlagen für die verstärkte Nutzung von Recycling-Baustoffen ermöglicht werden.