Entscheidung des BGH zur Zulässigkeit von Nachbarerbbaurechten
Update Immobilien & Bau 1/2026
Ende des Jahres 2025 entschied der Bundesgerichtshof eine seit Jahrzehnten umstrittene Rechtsfrage zur Zulässigkeit sog. Nachbarerbbaurechte.
Unter einem Nachbarerbbaurecht wird ein Erbbaurecht verstanden, das für ein bestehendes oder noch zu errichtendes Gebäude bestellt wird, das sich auf ein oder mehrere benachbarte Grundstücke erstreckt und nicht an den Grundstücksgrenzen teilbar ist. Wesentliches Merkmal des Nachbarerbbaurechts ist also, dass sich nur ein Teil des Gebäudes auf dem Erbbaugrundstück selbst befindet, während andere Gebäudeteile auf einem oder mehreren Nachbargrundstück(en) errichtet sind oder errichtet werden sollen.
Sachverhalt
Im zugrunde liegenden Fall vereinbarte die Rechtsvorgängerin einer Handelsgruppe als Erbbauberechtigte mit einer Erbengemeinschaft als Grundstückseigentümerin ein Erbbaurecht an einem Grundstück zur Errichtung eines großflächigen Kaufhauses. Der Vertrag ließ ausdrücklich zu, dass benachbarte Grundstücke in die Bebauung einbezogen werden. Zugleich wurde eine Pflicht zur späteren Trennung der Gebäudeteile vorgesehen, damit auf dem Erbbaugrundstück ein eigenständiges Gebäude verbleiben kann.
Das Einkaufszentrum, dessen Gebäudekomplex fünf Grundstücke umfasste und an den Grenzen nicht zerstörungsfrei trennbar war, wurde in den 1980er-Jahren realisiert. Als die Erbbauberechtigte den Erbbauzins nicht mehr zahlte, forcierte die Erbengemeinschaft die Zwangsvollstreckung. Die Erbbauberechtigte wehrte sich u.a. mit der Begründung, der Erbbaurechtsvertrag sei wegen Unzulässigkeit eines Nachbarerbbaurechts nichtig.
Entscheidung
Mit Urteil vom 19. Dezember 2025 (BGH, Urt. v. 19.12.2025 – V ZR 15/24) bestätigte der Bundesgerichtshof die Zulässigkeit von Nachbarerbbaurechten und gab seine bislang vertretene gegenteilige Rechtsprechung ausdrücklich auf.
Laut Bundesgerichtshof dürfe ein Erbbaurecht für ein einheitliches, über Grundstücksgrenzen hinweggehendes Gebäude bestellt werden. § 1 Abs. 3 ErbbauRG stehe dem nicht entgegen. Die Vorschrift regele die räumliche Beschränkung des Erbbaurechts. Von einer solchen Beschränkung lasse sich aber nur sprechen, wenn der räumliche Ausübungsbereich des Erbbaurechts auf einen Teil des Erbbaugrundstücks beschränkt werde. Dies sei bei einem Nachbarerbbaurecht, das vielmehr die Erstreckung des Ausübungsbereichs über das Erbbaugrundstück hinaus im Blick habe, gerade nicht der Fall.
Die Konfliktlagen, die dem historischen Gesetzgeber bei der Schaffung von § 1 Abs. 3 ErbbauRG vor Augen standen, resultierten aus der Aufteilung eines Gebäudes zwischen verschiedenen Berechtigten. Zu einem Nebeneinander verschiedener Berechtigter führe die Bestellung eines Nachbarerbbaurechts selbst aber nicht. Konflikte zwischen verschiedenen Berechtigten entstünden beim Nachbarerbbaurecht in der Regel erst mit dessen Beendigung oder beim Heimfall. Die Beschränkung des Erbbaurechts auf einen Teil eines Gebäudes sei nur dann als unzulässig anzusehen, wenn sie sich innerhalb der Grenzen des belasteten Grundstücks vollziehe, wobei der Bundesgerichtshof offenlässt, ob insoweit nur eine horizontale oder auch eine vertikale Beschränkung unzulässig ist.
Soweit aus vergangenen Senatsurteilen in der Literatur und Rechtsprechung teilweise die Unzulässigkeit von Nachbarerbbaurechten abgeleitet worden ist, hält der Bundesgerichtshof daran ausdrücklich nicht länger fest.
Fazit
Die Entscheidung führt zu erfreulicher Rechtssicherheit, insbesondere für komplexe Immobilienprojekte. Das Nachbarerbbaurecht ist zulässig. § 1 Abs. 3 ErbbauRG verbietet nicht die Bestellung eines Erbbaurechts für ein über Grundstücksgrenzen hinausgehendes einheitliches Gebäude. Für die Praxis bedeutet das einerseits mehr Planungs- und Investitionssicherheit bei großflächigen, grenzüberschreitenden Vorhaben, aber andererseits hohe Anforderungen an die Vertragsgestaltung zur Bewältigung der sachenrechtlichen Folgefragen bei Beendigung des Nachbarerbbaurechts.
Neben dem Nachbarerbbaurecht besteht die in der Praxis erprobte Struktur über ein Gesamterbbaurecht als weitere Form der Gestaltung einer grenzüberschreitenden Bebauung auf Grundlage eines Erbbaurechts fort.
