Maklerverträge im digitalen Umfeld: BGH konkretisiert Pflichten zur ausdrücklichen Provisionsbestätigung
Update Immobilien & Bau 3/2026
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 9. Oktober 2025 die Anforderungen an Maklerverträge mit Verbrauchern, die im elektronischen Geschäftsverkehr geschlossen werden, präzisiert und klargestellt, dass die sogenannte „Button-Lösung“ auch auf Maklerverträge Anwendung finden kann.
Die Entscheidung hat weitreichende Folgen für die Praxis der Immobilienvermittlung sowie die Wirksamkeit von im elektronischen Geschäftsverkehr geschlossenen Maklerverträgen.
Sachverhalt
Im zugrunde liegenden Fall bot die Klägerin, eine Immobilienmaklerin, ein Einfamilienhaus über ein Webportal an und nutzte für den Vertragsschluss ein standardisiertes Onlinetool mittels einer Maklersoftware. Der Beklagte meldete sich telefonisch bei der Klägerin und bat um weitere Informationen zu dem Objekt. Daraufhin erhielt er eine automatisierte E-Mail mit einem Link zum Exposé und weiteren Unterlagen. Über den Link wurde der Beklagte auf die Website der Klägerin weitergeleitet und bestätigte den Vertragsschluss durch Klick auf die Schaltfläche „Senden“, woraufhin er Zugriff auf das Exposé erhielt.
Im weiteren Verlauf besichtigte der Beklagte das Objekt und unterzeichnete eine Vermittlungs- bzw. Nachweisbestätigung der Klägerin. Nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags stellte die Maklerin dem Beklagten die Provision in Rechnung; der Beklagte verweigerte die Zahlung.
Das Landgericht Stuttgart wies die Zahlungsklage der Maklerin ab. Das Berufungsgericht verurteilte den Beklagten auf die hiergegen gerichtete Berufung. Die Revision des Beklagten hatte Erfolg: Der Bundesgerichtshof hob das Berufungsurteil auf und verwies die Sache an das Berufungsgericht zurück.
Entscheidung
Der Bundesgerichtshof stellt in seinem Urteil vom 9. Oktober 2025 (BGH, Urt. v. 09.10.2025 – I ZR 159/24) zunächst klar, dass ein Maklervertrag den Verbraucher im Sinne des § 312j Abs. 3 Satz 1 BGB zur Zahlung verpflichten kann, auch wenn die Provision erst beim Abschluss des Hauptvertrags anfällt. Daraus ergeben sich für den Makler hohe Transparenz- und Bestätigungsanforderungen im Geschäftsverkehr mit Verbrauchern.
Gestaltet der Makler bei einem im elektronischen Geschäftsverkehr geschlossenen Maklervertrag die Annahmeerklärung des Verbrauchers entgegen § 312j Abs. 3 BGB nicht als ausdrückliche Bestätigung der Provisionspflicht („zahlungspflichtig bestellen“), ist der Maklervertrag nicht nur schwebend, sondern endgültig unwirksam (§ 312j Abs. 4 BGB). Die Betätigung standardisierter Schaltflächen wie „Senden“, „Weiter“ oder vergleichbare neutrale Beschriftungen genügen für die Wirksamkeit nicht.
Der Bundesgerichtshof stellt zudem klar, dass ein zunächst unwirksam geschlossener Vertrag auch nicht durch bloß konkludentes Verhalten – z. B. die Bitte um die Organisation eines Besichtigungstermins durch den Verbraucher – nachträglich geheilt werden kann. Eine nachträgliche Bestätigung im Sinne des § 141 Abs. 1 BGB kann den Maklervertrag nur dann neu begründen, wenn sie die Anforderungen des § 312j Abs. 3 BGB einhält. Voraussetzung hierfür ist eine ausdrückliche Bestätigung der Provisionspflicht durch den Verbraucher, die bei konkludentem Verhalten regelmäßig fehlt.
Die im konkreten Fall verwendete standardisierte und automatisierte E Mail-Korrespondenz erfüllt nach Ansicht des Bundesgerichtshofs auch nicht den Ausnahmetatbestand des § 312j Abs. 5 BGB, weil es an einer individuell verfassten Kommunikation zwischen den Parteien fehlt.
Fazit
Mit seinem Urteil stärkt der Bundesgerichtshof die Rechte von Verbrauchern im elektronischen Geschäftsverkehr.
Makler sollten ihre Webseiten sowie die für den Vertragsschluss eingesetzte Software sorgfältig überprüfen. Anhand der äußeren Gestaltung muss sichergestellt sein, dass der Verbraucher die Provisionspflicht ausdrücklich und transparent bestätigt, etwa durch Betätigung einer Schaltfläche „zahlungspflichtigen Auftrag erteilen“. Wird gegen die vom Bundesgerichtshof aufgestellten Grundsätze verstoßen, ist der Maklervertrag unwirksam; der Provisionsanspruch entsteht somit nicht.
