Kein Anspruch des Verwalters auf Zahlung einer Vermittlungsprovision bei Vermittlung verwalteter Mietwohnungen (BGH-Urteil I ZR 224/25)

Einem Wohnungsvermittler steht weder gegen den Mieter noch gegen den Vermieter eine Provision zu, wenn ein Mietvertrag über eine Wohnung abgeschlossen wird, deren Verwalter er ist. Der Mieter kann auch dann ungerechtfertigt belastet sein, wenn der Vermieter dem Wohnungsvermittler eine Provision schuldet – jedenfalls dann, wenn der Vermittler zugleich als Verwalter der Wohnung tätig ist und damit mit dem Vermieter wirtschaftlich eng verbunden ist. 

I. Sachverhalt

Die Klägerin (Eigentümerin) übertrug der Beklagten mit Vertrag vom 13. Juli 2020 die Verwaltung von 129 Wohneinheiten und 134 Garagen. Der Verwaltervertrag umfasste die laufende Verwaltung einschließlich des Abschlusses von Mietverträgen im Namen der Klägerin. Die monatliche Verwaltervergütung betrug 24 EUR je Wohneinheit und 4 EUR je Garage, jeweils zzgl. MwSt.

Darüber hinaus sah der Vertrag eine zusätzliche Neuvermietungsprovision in Höhe von zwei Monatskaltmieten (zzgl. MwSt.) vor, gedeckelt auf 10.000 EUR brutto jährlich. Auf dieser Grundlage vermittelte die Beklagte 13 Neuvermietungen und stellte hierfür insgesamt 16.815,71 EUR an Provisionen in Rechnung.

Nach Kündigung des Verwaltervertrags forderte die Klägerin die Rückzahlung der gezahlten Provisionen. Das LG Krefeld wies die Klage überwiegend ab (lediglich 149,51 EUR wurden anerkannt). Das OLG Düsseldorf gab der Klage im Berufungsverfahren statt und sprach der Klägerin 16.666,20 EUR nebst Zinsen zu. Der BGH bestätigte die Entscheidung des OLG; die Revision der Beklagten blieb ohne Erfolg.

II. Die Entscheidung des BGH

Der Klägerin steht ein Rückforderungsanspruch bezüglich der gezahlten Vermittlungsprovision gegen den Verwalter zu, da die Provisionsvereinbarung gegen das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermittG) verstößt. Das WoVermittG will Mieter und Wohnungssuchende vor ungerechtfertigten Belastungen und Interessenkonflikten schützen – ohne dabei auf Provisionsvereinbarungen mit dem Wohnungssuchenden selbst beschränkt zu sein. Vorliegend bedeutet dies, dass der Vermittler auch gegen die Vermieterin keinen Anspruch auf eine Vermittlungsprovision hat; die im Verwaltervertrag vereinbarte Neuvermietungsprovision ist nach § 2 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 Var. 2 i. V. m. § 2 Abs. 5 Nr. 1 WoVermittG unwirksam. Die von der Verwalterin ohne Rechtsgrund vereinnahmten Provisionen sind nach § 812 Abs.1 S. 1 BGB vollständig an die Vermieterin zurückzuzahlen.

Der BGH stützt seine Entscheidung auf eine umfassende Auslegung des § 2 Abs. 2 WoVermittG. § 2 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 Var. 2 WoVermittG ist allgemein formuliert – ohne Beschränkung auf Ansprüche gegen den Wohnungssuchenden. Dies steht im Gegensatz zu § 2 Abs. 1a, 3 WoVermittG, welche ausdrücklich auf den Wohnungssuchenden abstellen. Der BGH leitet hieraus ab, dass der Gesetzgeber in Abs. 2 bewusst eine umfassendere Regelung getroffen hat. Auch eine teleologische Reduktion der Norm kommt daher nicht in Betracht.

Das WoVermittG verfolgt das Ziel, Mieter vor ungerechtfertigten Belastungen zu schützen und Markttransparenz zu schaffen. Der BGH betont, dass die wirtschaftliche Position des Mieters auch dann mittelbar geschwächt sein kann, wenn nicht er selbst, sondern der Vermieter die Provision schuldet. In der typischen Konstellation – Verwalter und Vermittler in Personalunion – besteht die Gefahr, dass der Vermieter die angefallene Vergütung über eine höhere Miete auf den Mieter umlegt.

III. Fazit und Handlungsempfehlungen

Die Entscheidung des BGH schafft Rechtsklarheit: Wohnungsvermittler, die zugleich Verwalter der vermittelten Wohnung sind, haben keinen Provisionsanspruch – auch nicht gegen den Vermieter.

Die Entscheidung betrifft in erster Linie institutionelle Eigentümer – Asset Manager, Kapitalverwaltungsgesellschaften und alternative Investmentfonds (AIF) –, die Wohnimmobilien-Portfolios halten und ihre Verwalter zugleich mit der Neuvermietung beauftragen. 

Ein erheblicher Anpassungsbedarf ergibt sich für bestehende Verwalterverträge, da Provisions-, Sondervergütungs- und Erfolgshonorarklauseln für die Vermittlung von verwalteten Wohnräumen nach dem WoVermittG unwirksam sind. Die bestehenden Vergütungsstrukturen sollten umgestellt werden.

Zudem müssen etwaig bestehende Rückzahlungsansprüche für in der Vergangenheit zu Unrecht gezahlte Provisionsansprüche rechtzeitig – unter Beachtung der jeweiligen Verjährungsfristen – geltend gemacht werden.